文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quá农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的n)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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