文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dō两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法ng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(d两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法ìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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