导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式