近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思(píng)也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(gu心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思ò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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