饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定的500万越南盾是多少人民币，1人民币=收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是500万越南盾是多少人民币，1人民币=否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些(500万越南盾是多少人民币，1人民币=xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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