近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了(le外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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