近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(p都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗ài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资(zī都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗)产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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