5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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