5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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