近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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