万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思的(de)目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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