“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示(shì)，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和(hé)投资者的(de)关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指出，从行(xíng)业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还(hái)是估(gū)值(zhí)，房地产都已经(jīng)双杀到了(le)最底部，而(ér)且是反复地杀到(dào)了底部，再往下的(de)空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常(cháng)小心，避(bì)免选了半天，标的(de)公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏(hào)指出(狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别chū)，需要满足(zú)以下三个基准：有大的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前(qián)没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关(guān)注(zhù)一下今年房地产的开(kāi)发资金来源，可(kě)以发现，其实(shí)银行的(de)信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金(jīn)来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要(yào)还(hái)是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以整个行业出现了一个很(hěn)明显的分化(huà)，无论是(shì)在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资(zī)本市(shì)场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但(dàn)没(méi)有国资背(bèi)景(jǐng)的民营房(fáng)企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我们会特(tè)别(bié)重视企业(yè)的成(chéng)本优势(shì)，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的(de)一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是(shì)在(zài)国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的(de)国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称(chēng)得上完(wán)全健康的仍是少数。而(ér)更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿(ná)地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一(yī)家房(fáng)企(qǐ)进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企新购入地块也实现了(le)快速的开盘(pán)利用率，预(yù)计今年会有更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半在一线城市，另(lìng)外一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二线(xiàn)和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的(de)扩张(zhāng)是有(yǒu)节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民(mín)营企业的影子。虽(suī)然说，见到机(jī)会时要出手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过(guò)于快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业(yè)的复苏速度(dù)并没有(yǒu)那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到一(yī)个(gè)比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利(lì)发(fā)展等(děng)房企2022年净(jìng)负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持续(xù)居(jū)高(gāo)不(bù)下，在2020年(nián)至2022年期间(jiān)，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润(rùn)置(zhì)地、中(zhōng)国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较积极的(de)拿地策(cè)略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企与民(mín)营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国(guó)央企，但这也并不(bù)意味着，民营(yíng)企业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企(qǐ)同(tóng)样受(shòu)到机(jī)构的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的(de)十大流狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别通(tōng)股东中新进了“中国(guó)工商银行(xíng)股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基(jī)金”“全国(guó)社保(bǎo)基(jī)金一一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期(qī)持有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报(bào)，该资产(chǎn)公司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约(yuē)占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存在(zài)一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团(tuán)仍(réng)是表(biǎo)现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨(bīn狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别)江集团在业绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表现了(le)较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业(yè)绩的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州(zhōu)的战略布(bù)局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到(dào)近(jìn)六成。近三年(nián)持续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积(jī)极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房企排(pái)名已冲(chōng)进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是(shì)迎(yíng)来(lái)多(duō)家机构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链布(bù)局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下(xià)游应用(yòng)行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地(dì)产开发(fā)环(huán)节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下(xià)游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存量房(fáng)时代(dài)，所(suǒ)以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相(xiāng)对(duì)看好，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需(xū)求(qiú)也会越来越多(duō)。美国过去的(de)数据充(chōng)分说(shuō)明(míng)了这一点，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却(què)一直(zhí)都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对(duì)看好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是来自(zì)家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜(nà)主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中(zhōng)欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只基(jī)金都(dōu)是价值派基(jī)金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其(qí)同(tóng)时(shí)重仓的房地产产业链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾(céng)经风光(guāng)一(yī)时的家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一(yī)时(shí)间段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公(gōng)司(sī)都实(shí)现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选和广发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦(bāng)家居十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于(yú)定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另(lìng)一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜十(shí)大流通股股东(dōng)，其(qí)也(yě)成(chéng)为他的独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐(lài)，不过这(zhè)类标的大多在香(xiāng)港上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是(shì)一(yī)个(gè)高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是(shì)市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目(mù)到期(qī)之(zhī)后，经(jīng)过两三(sān)轮(lún)合同(tóng)周期还能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价的公司(sī)很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱(qián)的(de)，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务(wù)没有(yǒu)特别(bié)好，客户没有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难度(dù)是(shì)非常(cháng)大(dà)的。但是该公司能在(zài)业(yè)内做到(dào)到期之后提价(jià)率比较高，这跟它(tā)的定位(wèi)和比较好的服务是(shì)有(yǒu)关系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别