文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(y建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗ù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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