万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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