饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交(jiāo)易为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。<为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕/p>

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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