文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shān胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么g)品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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