文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shà蝴蝶会采蜜吗ng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律(蝴蝶会采蜜吗lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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