文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗