文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。