OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月(雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算(su雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗àn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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