导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差ng>第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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