文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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