导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　秋以为期句式特点，秋以为期句式判断g alt="中国户(hù)均几(jǐ)套(tào)房？| 民生·周(zhōu)君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。秋以为期句式特点，秋以为期句式判断p>

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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