饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的(de)专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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