万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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