万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设(s气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别hè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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