近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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