文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道关口分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签(分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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