饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施(shī)进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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