OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)氯化钾相对原子质量是多少，应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公氯化钾相对原子质量是多少，(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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