近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi阿富汗是哪一年灭亡的)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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