近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分姜子牙活了多少岁红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　姜子牙活了多少岁ata title="8209108421682172698000">

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 姜子牙活了多少岁