5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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