万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒)外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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