饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思)在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标(biāo)找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确(què)具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构在具(jù)体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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