万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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