饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌关注最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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