万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？

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