5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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