文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东伊拉克是不是被灭国了(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非伊拉克是不是被灭国了常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 伊拉克是不是被灭国了