文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好rong>

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好ong>新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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