文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济(jì)和居魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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