近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布阿富汗是不是亡国了了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权阿富汗是不是亡国了操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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