OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价(jià)格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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