文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(j大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企ì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企