5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85tan1等于多少，tan1等于多少兀％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民tan1等于多少，tan1等于多少兀营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红tan1等于多少，tan1等于多少兀(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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