导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改文章真实身高，文章个人资料简介革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 文章真实身高，文章个人资料简介