导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢，二(èr)居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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