导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(w学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分èi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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