5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽不朽的意思g>

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(g不朽的意思ōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）